第4章　投资性房地产 
考情分析

　　一、历年考情概况 
　　本章内容在考试中一般出现在客观题中，但作为基础知识也可以与非货币性资产交换、债务重组、所得税、借款费用及差错更正等内容结合出现在计算题或综合题中。 
　　从历年考试情况来看，本章内容常考的知识点有：投资性房地产的范围、与非投资性房地产的相互转换、两种后续计量模式的核算及其变更等。 
　　二、最近三年本章考试题型、分值、考点分布 
　　

　　三、学习方法与应试技巧 
　　投资性房地产的范围，考查的是考生对投资性房地产概念的理解，在解这类题时，应对技巧是一看所有权，二看租赁方式，同时应特别注意，持有并准备出售的建筑物不属于投资性房地产。非投资性房地产与投资性房地产的相互转换，在历年考试中主要是从“转换后入账金额的确定”、“转换时借贷方差额的处理”等角度来出题。考生在遇到这类题时，首先要看清是成本模式下还是公允模式下，如果是前者，相关科目对应结转即可，如果是后者，则还需要进一步区分转换的方向以及借贷方差额的处理。 
　　后续计量模式的转换，比较典型的考查角度是：①什么情况下可以转换；②转换时借贷方差额如何处理。考生在解题时，要注意后续计量模式的转换是单向的、不可逆的，并且属于会计政策变更，差额挤入留存收益。 
　　后续计量及其处置的核算，在历年考试中，主要是以主观题的形式进行考查，考生在解题时，要注意区分公允价值模式还是成本模式，同时注意处置时应确认收入、结转成本，而不是按售价与账面价值的差额计入营业外收支。 
　　预计在今年的考试中，上述几点仍然的考查的重点，考生在学习这一章时，要结合以上几点进行学习。同时，在学习时，注意弄懂如下几个问题： 
　　(1)典型的投资性房地产有哪些?
　　(2)成本模式与公允价值模式的投资性房地产从取得、持有到最终处置，都有哪些区别，各个阶段的一般会计分录如何编制?

历年考题解析 

　　一、单项选择题 
　　1．(2012年)2011年7月i日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（　　）万元。 
　　A．3700
　　B．3800
　　C．3850 
　　D．4000
　　【答案】D
　　【解析】成本模式下是对应结转，分录为： 
　　借：固定资产4000
　　　　投资性房地产累计折旧200
　　　　投资性房地产减值准备100
　　　　贷：投资性房地产4000
　　　　　　累计折旧200
　　　　　　固定资产减值准备100
　　2．(2011年)投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（　　）。 
　　A．资本公积 
　　B．营业外收入 
　　C．未分配利润 
　　D．投资收益 
　　【答案】C
　　【解析】投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额应计入留存收益。所以选择C选项。 
　　二、判断题 
　　1．(2013年)企业将采用经营租赁方式租人的土地使用权转租给其他单位的，应将该土地使用权确认为投资性房地产。（　　） 
　　【答案】×
　　【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 
　　2．(2012年)已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。（　　） 
　　【答案】√
　　三、综合题 
　　(2012年)甲公司2007度至2012年度发生的与一栋办公楼有关的业务资料如下： 
　　(1)2007年1月1日，甲公司与乙公司签订合同，委托乙公司为其建造一栋办公楼。合同约定，该办公楼的总造价为5000万元，建造期为12个月，甲公司于2007年1月1日向乙公司预付20％的工程款，7月1 日和12月31日分别根据工程进度与乙公司进行工程款结算。 
　　(2)2007年1月1 日，为建造该办公楼，甲公司向银行专门借款2000万元，期限为2年，合同年利率与实际年利率均为8％，每年利息于次年1月1日支付，到期一次还本。专门借款中尚未动用部分全部存入银行，年利率1％，假定甲公司每年年末计提借款利息费用；存贷款利息全年按360天计算，每月按30天计算。 
　　(3)2007年1月1日，该办公楼的建造活动正式开始，甲公司通过银行向乙公司预付工程款1000万元；7月1日，甲公司根据完工进度与乙公司结算上半年工程款2250万元，扣除全部预付工程款后，余款以银行存款支付给乙公司。 
　　(4)2007年12月31日，该办公楼如期完工，达到预定可使用状态并于当日投入使用，甲公司以银行存款向乙公司支付工程款2750万元。该办公楼预计使用年限为50年，预计净残值为155万元，采用年限平均法计提折旧。 
　　(5)2010年11月，甲公司因生产经营战略调整，决定将该办公楼停止自用，改为出租以获 
　　取租金收益。2010年12月20日，甲公司与丙公司签订租赁协议，约定将该办公楼以经营租赁的方式租给丙公司，租赁期为2年，租赁开始日为2010年12月31日，甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2010年12月31日该办公楼的公允价值为5100万元。 
　　(6)2011年12月31日，该办公楼公允价值为5000万元。 
　　(7)2012年12月31日，租赁合同到期，甲公司将该办公楼以4800万元的价格售出，款项已存银行，假定不考虑相关税费。 
　　要求： 
　　(1)根据资料(3)，编制甲公司2007年1月1日预付工程款和2007年7月1日与乙公司结算工程款的会计分录。 
　　(2)根据资料(1)～(4)，计算甲公司2007年专门借款利息应予资本化的金额，并编制相应 
　　的会计分录。 
　　(3)根据资料(4)，计算甲公司2007年12月31日该办公楼完工作为固定资产入库的金额以 
　　及2008年度应计算折扣的金额。 
　　(4)根据资料(5)，编制甲公司将该办公楼由自用转为出租的会计分录。 
　　(5)根据资料(6)编制甲公司2011年12月31日对该办公楼进行期末计量的会计分录 
　　(6)根据资料(7)，编制甲公司2012年12月31日售出办公楼的会计分录。 
　　(“投资性房地产”科目要求写出二级明细科目，答案中的金额单位用万元表示)
　　【答案】(1)
　　借：预付账款1000
　　　　贷：银行存款1000
　　借：在建工程2250
　　　　贷：预付账款1000
　　　　　　银行存款l250
　　(2)专门借款利息资本化金额=2000×8％-1000×1％÷2=155(万元)
　　借：在建工程155
　　　　应收利息[或：银行存款]5
　　　　贷：应付利息160
　　(3)固定资产入账金额=2250+2750+155=5155(万元)； 
　　2008年固定资产应计折旧额=(5155-155)÷50=100(万元)
　　(4)借：投资性房地产一成本5100
　　　　　累计折旧300
　　　　　贷：固定资产5155
　　　　　　　资本公积245
　　(5)借：公允价值变动损益100
　　　　　贷：投资性房地产一公允价值变动100
　　(6)借：银行存款4800
　　　　　贷：其他业务收入4800
　　借：其他业务成本5000
　　　　投资性房地产一公允价值变动100
　　　　贷：投资性房地产一成本5100
　　借：资本公积245
　　　　贷：其他业务成本145
　　　　　　公允价值变动损益100